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Copropriétaire : comment gérer vos travaux de rénovation ?

Le 24/11/2020

Sommaire


    Tout copropriétaire a le droit d’effectuer des travaux dans ses parties privatives, que ce soit des travaux d’économies d’énergie ou des travaux d’aménagement, à condition de ne pas affecter les parties communes. Toute la difficulté réside dans la distinction entre les deux ! Un mur porteur et une terrasse sont par exemple considérés comme des parties communes. Selon la nature des travaux, des autorisations sont donc indispensables.

    Parties privatives et parties communes, deux salles deux ambiances

    Les travaux effectués dans les parties privatives sont autorisés tant que la destination de l’immeuble est respectée sous réserve qu’ils n’affectent pas les parties communes. Sont donc considérés comme des parties privatives :

    • les portes intérieures ;
    • les cloisons non porteuses ;
    • les revêtements.

    À l’inverse, les murs porteurs, les plafonds, les canalisations, la tuyauterie, les conduits de cheminée, les terrasses et balcons sont des parties communes, et ce même si leur jouissance est exclusive. Si un copropriétaire souhaite abattre un mur porteur pour agrandir une pièce, il devra y être autorisé par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

    Une distinction entre petits et gros travaux

    Les travaux d’aménagement courants tels que supprimer, ajouter ou percer une cloison à l’intérieur du logement sont à la discrétion du copropriétaire qui les engage, à condition de ne pas compromettre la solidité de l’immeuble ou de porter atteinte aux parties privatives des autres copropriétaires. Mais attention : si le syndicat des copropriétaires ne peut pas obliger le copropriétaire à engager telle entreprise plutôt qu’une autre, sa responsabilité peut être engagée dans le cas où ils ne seraient pas conduits avec prudence. C’est le cas par exemple d’une perte d’ensoleillement chez un voisin, d’infiltrations d’eau ou d’un fléchissement du plancher consécutif à une cloison enlevée.

    Le copropriétaire a également le droit d’effectuer des embellissements, par exemple changer le revêtement des murs, ou installer de nouveaux radiateurs électriques ou de nouveaux équipements. Si le logement est occupé par un locataire, ce dernier peut se passer du consentement du bailleur pour des travaux de décoration ou d’aménagement lorsqu’ils ne transforment pas les lieux. L’accord du propriétaire devient nécessaire dès lors qu’il s’agit de travaux d’importance touchant à la configuration ou la structure du logement. En l’absence d’accord, il pourra exiger la remise en l’état à la fin du bail !

    Des travaux réglementés

    Le règlement de copropriété encadre les travaux qui transforment l’aspect extérieur de l’immeuble. Cela signifie que pour changer des fenêtres, ajouter des stores ou des volets, repeindre un balcon ou une porte palière, il faudra respecter les matériaux et les couleurs imposés. Et ce y compris pour des travaux de rénovation énergétique. Il faut également se reporter au règlement de copropriété pour poser une parabole ou signaler une activité professionnelle.

    En cas de changement de revêtement de sol, certains règlements de copropriété imposent également aux copropriétaires que le nouveau présente les mêmes caractéristiques que celui d’origine en termes d’isolation phonique. Remplacer de la moquette par du carrelage est donc exclu. Si toutefois le règlement de copropriété ne le précise pas, les nuisances qui pourraient découler de ce type de travaux relèveront des troubles anormaux du voisinage au sens juridique du terme.

    Quoi qu’il en soit, il vaut mieux se tourner vers le syndicat des copropriétaires en cas de doute. La jurisprudence a déclaré en effet invalide les clauses de règlement de copropriété autorisant les travaux par avance.

    Ces travaux qui nécessitent une autorisation

    Tout ce qui touche aux parties communes doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires. On parle ici des murs porteurs, des plafonds, des canalisations, des aménagements réalisés sur une terrasse à jouissance privative avec édification d’une extension des parties privatives, ou encore de la démolition d’un mur séparant une terrasse à jouissance exclusive, de la construction d’un local ou la surélévation de l’immeuble. Ainsi, si le propriétaire veut installer un conduit de cheminée ou de ventilation, un branchement sur un tuyau commun ou une gaine d’évacuation, il doit en faire la demande. A noter qu’une cloison peut également devenir porteuse avec le temps.

    Qui autorise les travaux ?

    Seul le syndicat de copropriété en assemblée générale peut donner son accord à l’issue d’un vote. Le conseil syndical ou le syndic ne sont pas habilités à le faire. Le copropriétaire demandeur doit faire porter la question à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic. Pour décider en connaissance de cause, le syndicat de copropriétaires aura besoin de s’appuyer sur un dossier comprenant les documents descriptifs des travaux et les devis. Il n’est pas obligé d’attendre l’assemblée générale annuelle, il peut très bien convoquer une assemblée extraordinaire à ses frais.

    En cas de refus, il dispose d’un recours : le tribunal d’instance. Le juge vérifiera si le refus est légitime. En revanche, s’il effectue les travaux sans accord, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exiger la remise en état initial et même de le condamner à verser des dommages et intérêts si un préjudice a été causé. Il a dix ans pour agir (loi 65-557 du 10 juillet 1965). Et en cas d’appropriation d’une partie commune, le délai de prescription est porté à 30 ans.

    Le vote des travaux en AG

    Tout projet de travaux touchant aux parties communes doit être voté à la majorité absolue des voix de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. A défaut, un second vote à la majorité de l’article 25-1 (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés) peut être organisé.

    Si les travaux ont pour objectif de s’approprier une fraction de partie commune, la décision sera prise à la double majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Les travaux peuvent cependant être accordés sous conditions, par exemple la souscription d’une assurance dommages ouvrage, un délai de réalisation, la validation d’un architecte du syndicat des copropriétaires ou encore un constat d’huissier. À l’issue du vote, le copropriétaire devra faire une déclaration de travaux en mairie selon la nature du projet.

    Bon à savoir : les travaux peuvent être engagés avant le vote, l’assemblée pouvant les ratifier a posteriori selon deux procédures : soit par une délibération spécifique, soit en demandant au syndic de ne pas agir. Par ailleurs, même avec une autorisation, les travaux portant atteinte aux droits ou aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, peuvent être contestés

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    GODEFROY JARZAGUET

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